Comprar una casa en Estados Unidos es una de las decisiones financieras más importantes que puedes tomar. El proceso incluye revisar tus finanzas, comparar préstamos hipotecarios, buscar una propiedad, presentar una oferta, realizar una inspección y completar el cierre.
No existe un único requisito de ingresos, p untaje de crédito o pago inicial que se aplique a todas las personas. Las condiciones dependen del prestamista, el tipo de préstamo, la propiedad, tu situación financiera y el estado donde compres.
Esta guía explica los principales requisitos y pasos para comprar una casa en Estados Unidos durante 2026.
Puedes consultar también la guía oficial del CFPB para comprar una vivienda, que incluye herramientas para preparar tus finanzas y comparar préstamos hipotecarios.
Aviso: Este contenido es informativo y no sustituye la orientación de un prestamista, abogado, profesional de impuestos, agente inmobiliario o asesor de vivienda autorizado. Las leyes, programas y requisitos pueden cambiar según el estado y la situación de cada comprador.
Requisitos para comprar una casa en Estados Unidos
Los requisitos exactos dependen de si compras con dinero en efectivo o mediante una hipoteca. Si necesitas financiamiento, el prestamista revisará principalmente tus ingresos, deudas, historial crediticio, ahorros y documentación.
Ingresos estables y verificables
El prestamista debe comprobar que tienes ingresos estables y que probablemente continuarán durante los próximos años.
Dependiendo de tu tipo de trabajo, podría solicitarte:
- Recibos de sueldo recientes.
- Formularios W-2.
- Declaraciones de impuestos.
- Estados de cuentas bancarias.
- Información sobre bonos, comisiones o ingresos adicionales.
- Documentación de tu negocio si trabajas por cuenta propia.
- Verificación de empleo.
Es frecuente que se revise un historial de ingresos de hasta dos años, especialmente cuando el solicitante trabaja por cuenta propia, recibe comisiones o tiene ingresos variables. Sin embargo, esto no significa que todas las personas deban haber permanecido dos años en el mismo empleo.
Cambiar de trabajo tampoco impide automáticamente conseguir una hipoteca. El prestamista evaluará si el nuevo ingreso es estable, verificable y razonablemente predecible.
Relación entre deudas e ingresos
Los prestamistas calculan tu relación deuda-ingresos, conocida como DTI por sus siglas en inglés.
Para calcularla, se suman tus pagos mensuales de deuda y se dividen entre tus ingresos mensuales antes de impuestos.
Por ejemplo:
- Ingreso bruto mensual: $4,000.
- Pagos mensuales de deuda: $1,000.
- Relación deuda-ingresos: 25 %.
Los pagos considerados pueden incluir:
- Préstamos para automóviles.
- Tarjetas de crédito.
- Préstamos estudiantiles.
- Manutención ordenada por un tribunal.
- Otras hipotecas.
- El pago estimado de la nueva vivienda.
Puedes consultar la explicación oficial sobre cómo se calcula la relación deuda-ingresos.
No existe un porcentaje máximo que garantice o impida la aprobación en todos los casos. Cada programa y prestamista utiliza sus propios criterios.
Historial y puntaje de crédito
Tu historial de crédito influye en:
- La aprobación del préstamo.
- La tasa de interés.
- El pago inicial requerido.
- El costo del seguro hipotecario.
- Los programas para los que puedes calificar.
No existe un puntaje único que se aplique a todos los préstamos hipotecarios. Algunos programas aceptan historiales más limitados, mientras que otros prestamistas establecen requisitos adicionales.
Antes de solicitar una hipoteca, revisa tus informes de crédito en AnnualCreditReport.com, el sitio autorizado para obtener los informes de Equifax, Experian y TransUnion.
Comprueba que no aparezcan:
- Cuentas que no reconoces.
- Pagos reportados incorrectamente.
- Saldos equivocados.
- Datos personales incorrectos.
- Cuentas duplicadas.
También puedes consultar nuestra guía sobre cómo funciona el puntaje de crédito en Estados Unidos.
Pago inicial
No siempre necesitas pagar el 20 % del precio de la vivienda.
Dependiendo del préstamo, pueden existir opciones con:
- 3 % de pago inicial.
- 3.5 % mediante determinados préstamos FHA.
- 5 % o 10 %.
- Ningún pago inicial para algunas personas que califican para préstamos VA o USDA.
Un pago inicial mayor puede reducir:
- La cantidad que debes financiar.
- El pago mensual.
- Los intereses totales.
- El costo del seguro hipotecario.
Sin embargo, no debes utilizar todos tus ahorros en el pago inicial. También necesitarás dinero para los costos de cierre, mudanza, reparaciones y emergencias.
Seguro hipotecario
En muchos préstamos convencionales, si pagas menos del 20 % del precio de la propiedad, el prestamista puede exigirte un seguro hipotecario privado o PMI.
El PMI protege al prestamista, no al comprador, en caso de incumplimiento. Su costo depende del préstamo, el pago inicial y tu perfil crediticio.
En algunos préstamos convencionales puedes solicitar que se retire el PMI cuando el saldo de la hipoteca alcance determinados niveles. Los préstamos FHA utilizan un seguro hipotecario diferente, conocido como MIP, con sus propias reglas. El CFPB explica las diferencias en su guía sobre cómo funciona el seguro hipotecario.
Costos de cierre
Además del pago inicial, debes prepararte para los costos de cierre.
El CFPB indica que estos costos normalmente representan entre el 2 % y el 5 % del precio de compra, sin incluir el pago inicial. La cantidad final depende de la vivienda, el préstamo, el prestamista y la ubicación.
Los costos pueden incluir:
- Cargo de originación del préstamo.
- Tasación.
- Búsqueda y seguro de título.
- Honorarios de cierre.
- Impuestos y registros.
- Seguro de vivienda pagado por adelantado.
- Intereses prepagados.
- Fondos iniciales para la cuenta de depósito en garantía.
Por ejemplo, para una propiedad de $300,000, un rango estimado del 2 % al 5 % equivaldría a entre $6,000 y $15,000. Se trata únicamente de una estimación.
Ciudadanía y situación migratoria
Comprar una propiedad y calificar para una hipoteca son asuntos diferentes.
En determinados préstamos convencionales, las personas que no son ciudadanas estadounidenses pueden ser elegibles si tienen presencia legal verificable y cumplen los demás requisitos del prestamista. Fannie Mae contempla financiamiento para residentes permanentes y determinados residentes no permanentes legalmente presentes.
Sin embargo, los programas gubernamentales pueden aplicar reglas distintas. Bajo las reglas actuales, FHA eliminó la elegibilidad para residentes no permanentes, por lo que este programa se limita a ciudadanos estadounidenses y residentes permanentes que cumplan los demás requisitos.
El prestamista podría solicitar:
- Número de Seguro Social o identificación tributaria aceptada.
- Pasaporte o identificación oficial.
- Tarjeta de residencia permanente.
- Autorización de empleo.
- Documentación migratoria vigente.
- Declaraciones de impuestos.
- Estados de cuentas.
- Historial de ingresos.
Las reglas pueden variar según el programa, el prestamista y el estado. Tener un ITIN por sí solo no garantiza la aprobación de una hipoteca.
Cómo prepararte antes de buscar una casa
Calcula cuánto puedes pagar realmente
No utilices solamente el precio máximo que un banco estaría dispuesto a financiar.
Tu presupuesto mensual debe considerar:
- Capital de la hipoteca.
- Intereses.
- Impuestos sobre la propiedad.
- Seguro de vivienda.
- Seguro hipotecario.
- Cuotas de la asociación de propietarios.
- Servicios públicos.
- Mantenimiento.
- Reparaciones.
- Riesgos de inundación, incendios u otros desastres.
Una preaprobación de $400,000 no significa necesariamente que te convenga comprar una propiedad de ese precio.
El CFPB recomienda calcular tu presupuesto dejando un margen para costos inesperados y otros objetivos financieros.
Ahorra más que el pago inicial
Antes de comprar, intenta separar dinero para:
- Pago inicial.
- Costos de cierre.
- Mudanza.
- Reparaciones iniciales.
- Muebles y electrodomésticos esenciales.
- Fondo de emergencia.
No existe una cantidad de emergencia adecuada para todas las familias. Una referencia común es acumular varios meses de gastos esenciales, pero debes establecer una cantidad realista según tus ingresos, estabilidad laboral y responsabilidades.
Mejora tu crédito
Durante los meses anteriores a la compra:
- Paga tus cuentas dentro de la fecha establecida.
- Reduce los saldos de las tarjetas.
- Evita abrir varias cuentas nuevas.
- No cierres tarjetas antiguas sin evaluar las consecuencias.
- Corrige errores en tus informes.
- Mantén fondos suficientes en tus cuentas.
- Conserva comprobantes del origen de depósitos importantes.
No necesitas dejar todas tus tarjetas con saldo cero para solicitar una hipoteca, pero una deuda elevada puede aumentar tu relación deuda-ingresos y afectar las condiciones ofrecidas.
Compara varios prestamistas
Las tasas, cargos y condiciones pueden variar considerablemente entre prestamistas.
Compara:
- Tasa de interés.
- Tasa porcentual anual o APR.
- Puntos hipotecarios.
- Costos de originación.
- Seguro hipotecario.
- Cantidad necesaria para el cierre.
- Posibilidad de fijar la tasa.
- Penalizaciones o restricciones.
- Tipo de tasa fija o ajustable.
Después de proporcionar la información requerida para una solicitud, el prestamista debe entregarte una Estimación del Préstamo. Utiliza este documento para comparar diferentes ofertas.
No elijas solamente la hipoteca con el pago mensual más bajo. Un préstamo puede tener un pago inicial menor, pero costos totales considerablemente mayores.
Obtén una preaprobación
Una carta de preaprobación indica que un prestamista está dispuesto de manera preliminar a ofrecerte hasta cierta cantidad, según la información revisada.
No es una aprobación definitiva ni garantiza que recibirás el préstamo. El prestamista todavía debe revisar la propiedad, la tasación, el título y cualquier cambio en tus finanzas.
Según el CFPB, muchas cartas de preaprobación tienen una vigencia aproximada de entre 30 y 60 días, aunque cada prestamista establece sus propios plazos.
Puedes consultar la guía oficial sobre cómo obtener una preaprobación hipotecaria.
Pasos para comprar una casa en Estados Unidos
1. Define tu presupuesto
Calcula cuánto puedes pagar mensualmente sin poner en riesgo otros gastos importantes.
Incluye en tu presupuesto:
- Pago inicial.
- Costos de cierre.
- Pago mensual completo.
- Mantenimiento.
- Posibles aumentos de impuestos y seguros.
- Fondo de emergencia.
2. Revisa tu crédito y documentación
Organiza con anticipación:
- Identificación.
- Número de Seguro Social o identificación aceptada.
- Recibos de sueldo.
- Formularios W-2.
- Declaraciones de impuestos.
- Estados de cuentas bancarias.
- Información sobre préstamos y tarjetas.
- Documentación de fondos recibidos como regalo.
- Información migratoria cuando corresponda.
No todos los prestamistas pedirán exactamente los mismos documentos.
3. Compara préstamos y solicita la preaprobación
Habla con diferentes bancos, cooperativas de crédito, compañías hipotecarias o corredores.
Pregunta por:
- Préstamos convencionales.
- FHA.
- VA.
- USDA.
- Programas estatales.
- Asistencia para el pago inicial.
- Costos del seguro hipotecario.
- Condiciones de la tasa.
4. Elige un agente inmobiliario
No es obligatorio utilizar un agente en todas las transacciones, pero un profesional puede ayudarte a buscar propiedades, preparar ofertas y negociar condiciones.
Antes de contratarlo, pregunta:
- Qué experiencia tiene en la zona.
- Qué servicios incluye.
- Cómo recibirá su compensación.
- Cuánto tendrías que pagar.
- Cuánto dura el acuerdo.
- Cómo puedes finalizar la relación.
- Si representa exclusivamente tus intereses.
Acuerdo escrito con el agente del comprador
Desde el 17 de agosto de 2024, los agentes que participan en determinados sistemas MLS deben firmar un acuerdo escrito con el comprador antes de visitar una propiedad en persona o mediante una visita virtual en vivo.
El acuerdo debe indicar los servicios y la compensación del agente. Las comisiones son negociables y no están fijadas por ley. El vendedor todavía puede ofrecer compensación al agente del comprador fuera del MLS o aceptar concesiones dentro de la negociación. Por tanto, no es correcto afirmar que todos los compradores deben pagar obligatoriamente entre 2.5 % y 3 %.
Puedes revisar la guía sobre acuerdos escritos con agentes de compradores.
5. Busca y visita propiedades
Durante las visitas, observa algo más que la apariencia.
Revisa:
- Estado del techo.
- Señales de humedad.
- Grietas visibles.
- Puertas y ventanas.
- Presión del agua.
- Calefacción y aire acondicionado.
- Instalaciones eléctricas.
- Posibles ruidos.
- Estacionamiento.
- Riesgo de inundación.
- Cuotas de la asociación.
- Impuestos sobre la propiedad.
- Distancia al trabajo, escuelas y servicios.
No debes considerar una visita informal como sustituto de una inspección profesional.
6. Presenta una oferta
Una oferta puede incluir:
- Precio propuesto.
- Cantidad del depósito de garantía.
- Fecha estimada de cierre.
- Objetos incluidos en la venta.
- Contingencia de financiamiento.
- Contingencia de inspección.
- Contingencia de tasación.
- Solicitud de costos de cierre.
- Fecha para recibir la respuesta.
El depósito de garantía, conocido como earnest money, varía según el mercado y el contrato. No existe un porcentaje obligatorio nacional.
Antes de eliminar una contingencia, comprende qué derechos perderías si el préstamo no se aprueba, la tasación resulta baja o la inspección encuentra problemas.
7. Solicita la hipoteca definitiva
Después de aceptar la oferta, debes completar la solicitud formal del préstamo.
El prestamista verificará nuevamente:
- Ingresos.
- Empleo.
- Deudas.
- Crédito.
- Activos.
- Origen de los fondos.
- Seguro de vivienda.
- Información de la propiedad.
No realices cambios financieros importantes sin consultarlo primero con el responsable de tu préstamo.
8. Realiza la inspección
Una inspección de vivienda puede revelar problemas en:
- Estructura.
- Techo.
- Electricidad.
- Plomería.
- Calefacción y refrigeración.
- Humedad.
- Ventilación.
- Seguridad.
- Cimientos.
El precio de la inspección depende del tamaño, la ubicación y el tipo de propiedad. También podrías necesitar inspecciones adicionales de termitas, radón, alcantarillado, moho, piscina o sistema séptico.
Dependiendo del contrato y del resultado, podrías:
- Continuar con la compra.
- Solicitar reparaciones.
- Pedir un crédito.
- Renegociar el precio.
- Cancelar dentro del período permitido.
9. Completa la tasación
La tasación es una estimación independiente del valor de la propiedad. Normalmente la solicita el prestamista para comprobar que la vivienda respalda la cantidad financiada.
Una tasación no sustituye la inspección:
- La inspección evalúa el estado de la vivienda.
- La tasación estima su valor para el préstamo.
Si el valor tasado es menor que el precio acordado, podrías:
- Renegociar con el vendedor.
- Aportar más dinero.
- Solicitar una revisión.
- Utilizar una contingencia para cancelar, cuando el contrato lo permita.
10. Revisa el título y contrata el seguro
La investigación del título busca identificar:
- Gravámenes.
- Impuestos pendientes.
- Conflictos de propiedad.
- Errores en registros.
- Reclamaciones anteriores.
El seguro de título del prestamista protege a la entidad financiera. El seguro de título del propietario, cuando se compra, protege al comprador frente a determinados problemas cubiertos.
También necesitarás un seguro de vivienda antes del cierre si utilizas una hipoteca.
11. Revisa la Divulgación de Cierre
El prestamista debe entregarte la Divulgación de Cierre al menos tres días hábiles antes de completar la hipoteca.
Compara el documento con la Estimación del Préstamo y revisa:
- Tasa de interés.
- Pago mensual.
- Cantidad financiada.
- Costos de cierre.
- Impuestos.
- Seguro.
- Fondos necesarios.
- Penalizaciones.
- Información del depósito en garantía.
Puedes utilizar la herramienta del CFPB para revisar la Divulgación de Cierre.
No envíes dinero siguiendo instrucciones recibidas únicamente por correo electrónico. Confirma personalmente o mediante un número verificado las instrucciones de transferencia para evitar fraudes.
12. Realiza la inspección final y completa el cierre
Poco antes del cierre, realiza un recorrido final para comprobar que:
- La propiedad sigue en las condiciones acordadas.
- Se completaron las reparaciones negociadas.
- No se retiraron elementos incluidos.
- No aparecieron nuevos daños.
- La vivienda está desocupada, cuando corresponda.
En el cierre firmarás documentos relacionados con:
- Préstamo hipotecario.
- Pagaré.
- Escritura.
- Título.
- Seguro.
- Impuestos.
- Depósito en garantía.
El momento exacto en el que recibes las llaves depende de las reglas del estado y de cuándo se registren o financien los documentos.
Programas para comprar una casa
Préstamos FHA
Los préstamos FHA son otorgados por prestamistas privados y asegurados por la Administración Federal de Vivienda.
El pago inicial puede ser de tan solo 3.5 % para determinados prestatarios que cumplen los requisitos del programa y del prestamista.
Estos préstamos también requieren:
- Prima inicial de seguro hipotecario.
- Prima periódica de seguro hipotecario.
- Tasación compatible con FHA.
- Uso de la propiedad como residencia principal.
- Cumplimiento de las reglas de crédito e ingresos.
Para 2026, los límites FHA para una vivienda de una unidad van desde $541,287 en muchas zonas hasta $1,249,125 en determinadas áreas de alto costo. El límite específico depende del condado.
Puedes consultar los límites FHA de tu condado.
Préstamos VA
Los préstamos respaldados por el Departamento de Asuntos de Veteranos pueden estar disponibles para:
- Veteranos elegibles.
- Miembros del servicio.
- Determinados integrantes de la Guardia Nacional o Reserva.
- Algunos cónyuges sobrevivientes.
Entre sus posibles ventajas se encuentran:
- Ningún pago inicial cuando el precio no supera el valor tasado.
- Ausencia de PMI.
- Costos de cierre limitados.
- Condiciones competitivas.
El solicitante todavía debe cumplir los requisitos de crédito, ingresos y ocupación establecidos por el VA y el prestamista.
Puedes comprobar tu elegibilidad en la página oficial sobre préstamos VA para comprar una vivienda.
Préstamos USDA
El programa de préstamos garantizados del USDA puede ofrecer financiamiento sin pago inicial a compradores que cumplen los requisitos de ingresos y adquieren una residencia principal en una zona rural elegible.
El programa generalmente exige:
- Comprar en una zona elegible.
- Cumplir los límites de ingresos.
- Utilizar la propiedad como residencia principal.
- Tener capacidad para pagar la hipoteca.
- Cumplir los requisitos de ciudadanía o categoría migratoria elegible.
El USDA señala que su garantía permite a determinados prestamistas ofrecer financiamiento del 100 % a compradores rurales elegibles.
Puedes consultar el programa de préstamos garantizados del USDA.
Programas estatales y locales
Los estados, condados y ciudades pueden ofrecer:
- Subvenciones.
- Préstamos con pagos diferidos.
- Segundas hipotecas.
- Préstamos condonables.
- Ayuda para el pago inicial.
- Asistencia con costos de cierre.
- Tasas hipotecarias especiales.
No todos son subsidios gratuitos. Algunos deben devolverse cuando:
- Vendes la propiedad.
- Refinancias.
- Dejas de utilizarla como residencia principal.
- No permaneces el tiempo mínimo exigido.
Los montos y condiciones cambian con frecuencia. En lugar de incluir cifras de programas particulares que pueden quedar desactualizadas, consulta los programas para compradores disponibles en cada estado.
También puedes hablar con una agencia de asesoría de vivienda aprobada por HUD. HUD dispone de asesores que pueden ayudarte a revisar el presupuesto, el crédito y los programas disponibles.
Errores que debes evitar al comprar una casa
Comprar según el máximo aprobado
La preaprobación representa la cantidad máxima preliminar, no necesariamente una cantidad cómoda para tu presupuesto.
Solicitar crédito nuevo
Evita financiar un automóvil, abrir tarjetas o realizar compras grandes antes del cierre. El prestamista puede volver a revisar tu crédito.
Cambiar de empleo sin informar
Un cambio laboral no siempre cancela la hipoteca, pero puede requerir una nueva verificación y retrasar el cierre.
Mover grandes cantidades de dinero sin documentación
El prestamista puede pedir que expliques el origen de depósitos recientes. Conserva comprobantes de transferencias, regalos, ventas y otras entradas.
Gastar los ahorros después de la preaprobación
Debes mantener el dinero necesario para el pago inicial, el cierre y las reservas.
No comparar préstamos
Una diferencia pequeña en la tasa, los puntos o los cargos puede representar miles de dólares durante la vida de la hipoteca.
Renunciar a la inspección sin comprender el riesgo
Una oferta sin contingencia de inspección puede ser competitiva, pero también podría dejarte responsable de reparaciones costosas.
No leer el acuerdo con el agente
Comprueba cuánto pagarías, qué servicios recibes y cómo puedes terminar la relación.
Ignorar impuestos, seguros y cuotas
El pago mensual de la hipoteca no representa el costo completo de tener una vivienda.
Creer que la aprobación está garantizada
El préstamo puede cambiar o ser rechazado si:
- Aumentan tus deudas.
- Disminuyen tus ingresos.
- Pierdes el empleo.
- Cambia tu crédito.
- La propiedad no cumple los requisitos.
- La tasación resulta insuficiente.
- No se puede verificar el origen de los fondos.
Conclusión
Comprar una casa en Estados Unidos requiere más que ahorrar para el pago inicial. Debes revisar tu crédito, calcular un presupuesto realista, comparar prestamistas y considerar los costos de cierre, impuestos, seguros, mantenimiento y reparaciones.
Una vez preparado, solicita una preaprobación, revisa cuidadosamente el acuerdo con tu agente, conserva las contingencias necesarias y examina todos los documentos antes del cierre.
No existe un momento perfecto para comprar que se aplique a todas las personas. La decisión debe basarse en tu estabilidad financiera, tus planes a largo plazo, el costo de la propiedad y tu capacidad para asumir los gastos completos de ser propietario.